Prêt immobilier sans apport en 2026 : ce que les banques étudient à Amiens, Corbie et dans la Somme

Ce que « sans apport » veut dire pour une banque

Un achat ne se résume pas au prix du bien. S'ajoutent les frais d'acquisition (droits et taxes, émoluments du notaire), les frais de garantie du prêt, parfois des frais de dossier, des frais d'agence à la charge de l'acquéreur et des travaux. « Sans apport » peut donc recouvrir deux situations différentes :

• vous apportez de quoi payer une partie des frais, mais pas de part du prix ;
• vous demandez à la banque de financer l'ensemble de l'opération, frais compris.

La seconde demande est la plus difficile à obtenir et n'est pas l'objet de cette page : elle dépend entièrement de la politique de chaque établissement au moment du dépôt. Pour mesurer le besoin, partez toujours du coût total de l'opération, pas du prix affiché.

Exemple illustratif (chiffres fictifs) : pour un appartement ancien affiché 120 000 €, des frais d'acquisition de l'ordre de 7 à 8 % représentent 120 000 × 0,07 = 8 400 € à 120 000 × 0,08 = 9 600 €. Le montant exact dépend du bien et doit être chiffré par le notaire ; les Notaires de France rappellent qu'il ne se réduit pas à un simple pourcentage.

Ce que la banque regarde quand il n'y a pas d'apport

Sans apport, aucun critère ne compense à lui seul. La banque croise plusieurs éléments :

Exemple illustratif : pour des revenus de 2 300 € nets par mois, le taux d'effort de 35 % plafonne les charges d'emprunt à 2 300 × 0,35 = 805 € par mois, assurance comprise. Ce plafond est le même avec ou sans apport ; sans apport, c'est le montant à emprunter qui augmente, donc la mensualité, à durée égale.

Les aides qui peuvent jouer le rôle d'un apport

Certaines aides ne sont pas un apport au sens strict, mais elles réduisent la part financée par le prêt principal.

Le PTZ, selon la zone et le type de logement

Le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, sauf exceptions), sous plafonds de ressources, pour une résidence principale (Service-Public, F10871). Dans l'ancien, il n'est possible qu'en zones B2 et C et à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Il n'est accordé que par les établissements conventionnés, en complément d'un autre prêt, sans obligation d'accord.

Dans la Somme, cela crée une vraie différence d'une commune à l'autre : selon la liste officielle du zonage en vigueur, Amiens, Abbeville et Longueau sont en zone B1, tandis que Corbie, Albert, Péronne, Ham, Doullens, Roye, Moreuil et Montdidier sont en zone C.

Le prêt accession d'Action Logement

Réservé aux salariés d'entreprises du secteur privé non agricole d'au moins 10 salariés, sous conditions de ressources, pour un premier achat de résidence principale (ou sans propriété au cours des 10 dernières années). Il concerne notamment l'achat dans le neuf, la construction, la vente HLM et le bail réel solidaire, pas l'achat d'un logement ancien classique. Action Logement indique qu'il peut être obtenu sans apport personnel ; l'octroi reste soumis à l'accord d'Action Logement Services (et éventuellement de l'employeur).

Les frais réduits dans le neuf

Selon les Notaires de France, les frais d'acquisition représentent environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Le besoin de financement des frais est donc plus faible, à prix égal, sur un logement neuf.

Deux exemples illustratifs dans la Somme

Exemples illustratifs, chiffres fictifs. Ce ne sont pas des dossiers réels, ni une proposition de taux, ni une promesse d'accord. Les prix ne sont pas des prix de marché.

Exemple illustratif à Amiens : un premier achat en appartement ancien

• Profil : une personne seule, 26 ans, salariée, 2 300 € nets par mois, 4 000 € d'épargne qu'elle souhaite garder en réserve.
• Projet : appartement ancien à Amiens, prix fictif 120 000 €, sans travaux importants.
• Frais à couvrir : de l'ordre de 8 400 à 9 600 € de frais d'acquisition (voir plus haut), plus la garantie du prêt.
• Aides : Amiens étant en zone B1, le PTZ dans l'ancien n'est pas possible pour ce projet. Le prêt Action Logement ne vise pas un logement ancien classique.
• Ce que nous regardons : le taux d'effort (805 € de charges d'emprunt au maximum à 35 %), les trois derniers relevés de comptes, l'épargne conservée, et la possibilité de couvrir au moins une partie des frais. Si le dossier tient, il est présenté aux banques dont la politique correspond. Si ce n'est pas le cas, mieux vaut le savoir avant de signer un compromis.

Exemple illustratif à Corbie : une maison à rénover pour un couple

• Profil : un couple, 3 400 € nets par mois à deux, primo-accédant, peu d'épargne.
• Projet : maison ancienne à Corbie, prix fictif 140 000 € et 50 000 € de travaux, soit un coût total de 190 000 € hors frais. Les travaux représentent 50 000 ÷ 190 000 = environ 26 % du coût total.
• Aides : Corbie étant en zone C, le PTZ dans l'ancien peut être étudié, puisque les travaux dépassent 25 % du coût total, si les revenus du foyer restent sous le plafond de la zone C pour deux personnes (42 750 € pour une offre émise depuis avril 2025, selon les règles de calcul de Service-Public).
• Taux d'effort : 3 400 × 0,35 = 1 190 € de charges d'emprunt au maximum, assurance comprise, tous prêts confondus (PTZ inclus dans le calcul selon les règles de la banque).
• Ce que nous préparons : des devis de travaux précis, un plan de financement qui distingue prix, travaux, frais et garantie, et une épargne de précaution conservée. La décision reste celle de la banque, et le PTZ celle de l'établissement conventionné.

Ces deux exemples montrent que le même profil « sans apport » ne pose pas les mêmes questions à Amiens et à Corbie : le type de bien et la zone comptent autant que les revenus.

Préparer un dossier sans apport : la méthode

1. Calculez le coût total de l'opération (prix, frais d'acquisition, garantie, travaux, frais d'agence éventuels), pas seulement le prix.
2. Soignez les trois derniers mois de comptes : pas de découvert, pas d'incident, des dépenses lisibles.
3. Gardez une épargne de précaution plutôt que de vider tous vos comptes : la banque la voit.
4. Vérifiez la zone de la commune avant de cibler un bien, pour savoir si le PTZ dans l'ancien est possible.
5. Faites chiffrer l'assurance emprunteur : elle entre dans le taux d'effort et dans le TAEG.
6. Faites étudier le dossier avant de signer un compromis, pour fixer une condition suspensive de prêt réaliste.

Le rôle de CapaPrêt sur un dossier sans apport

Nous ne savons pas à l'avance quelle banque acceptera un dossier : personne ne le sait. Notre travail consiste à calculer le besoin réel, à vérifier les aides possibles selon la commune, à présenter un dossier complet et à le soumettre aux établissements dont la politique du moment correspond. Selon Service-Public, la rémunération d'un intermédiaire est incluse dans le coût du crédit et doit être connue avant tout engagement. L'étude est gratuite et aucun versement n'est demandé avant l'obtention du prêt.

Questions fréquentes