Prêt immobilier indépendant & auto-entrepreneur 2026 : le mode d'emploi

Ce que la banque va vraiment regarder

Contrairement à un salarié, votre revenu déclaré n'est pas votre unique variable. La banque va évaluer quatre dimensions qui pèsent chacune dans son scoring :

1. L'ancienneté de votre activité. C'est souvent le premier critère. Beaucoup de banques demandent 3 bilans complets ; certaines étudient un dossier avec 2 bilans si les revenus progressent. En dessous, le dossier est nettement plus difficile et repose davantage sur l'apport, un co-emprunteur salarié ou d'autres garanties. Aucun seuil n'est fixé par la loi : chaque banque a ses critères.

2. La stabilité et la tendance des revenus. Un chiffre d'affaires en croissance régulière est un gros signal positif. Une année à 45 K€, suivie d'une à 30 K€, suivie d'une à 55 K€ va inquiéter le comité crédit, même si la moyenne est correcte. La banque veut de la visibilité.

3. Le type de structure. Micro-entreprise, EI, EURL, SARL, SASU… chaque forme juridique a son mode de calcul de revenu retenu par la banque. On y revient plus bas.

4. Votre secteur d'activité. Selon leur politique de risque, certaines banques sont plus prudentes sur des secteurs dont l'activité varie beaucoup (restauration, événementiel, par exemple). Un historique de revenus réguliers et une explication claire de votre activité comptent alors d'autant plus.

Comment votre revenu est calculé selon votre statut

Auto-entrepreneur / micro-entrepreneur. Le point de départ est le bénéfice imposable du régime micro : chiffre d'affaires moins l'abattement forfaitaire fiscal, soit 71 % pour une activité de vente ou d'hébergement (hors meublés de tourisme), 50 % pour une prestation de services en BIC et 34 % pour une activité libérale en BNC (Service-Public Entreprendre, F23267). La banque en fait en général la moyenne sur plusieurs années ; sa méthode exacte varie d'un établissement à l'autre.

Entreprise individuelle (EI) au réel / profession libérale (BNC déclaration contrôlée). La banque retient le bénéfice net imposable (résultat après charges) moyenné sur 2-3 ans. C'est le mode le plus favorable si vous avez des charges déductibles importantes.

Gérant de SARL ou président de SASU. La banque part de votre rémunération déclarée sur l'avis d'imposition. Certaines banques tiennent aussi compte de dividendes versés régulièrement sur plusieurs exercices, voire du résultat conservé dans la société ; d'autres non. C'est l'une des principales sources d'écart entre deux banques.

Portage salarial. Beaucoup de banques rapprochent ce statut de celui d'un salarié, en regardant l'ancienneté chez la société de portage et la régularité des missions.

Pourquoi deux banques ne retiennent pas le même revenu

Sur un même dossier d'indépendant, deux banques peuvent retenir un revenu différent : moyenne sur 2 ou 3 ans, prise en compte ou non des dividendes, prudence supplémentaire selon l'ancienneté ou le secteur. Chaque banque fixe sa propre méthode et ne la publie pas.

Ce que cela change (chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse) : avec 50 000 € de revenu annuel retenu, la règle des 35 % donne une mensualité maximale d'environ 1 458 € ; si une banque ne retient que 45 000 €, la mensualité maximale tombe à environ 1 313 €. Sur 25 ans, à un même taux fictif de 3,5 % hors assurance et sans autre crédit, la capacité passe d'environ 291 300 € à environ 262 200 €.

Connaître la méthode de chaque banque permet d'orienter le dossier vers celles dont les critères correspondent à votre situation. La décision reste celle de la banque.

Exemple illustratif : consultant freelance en SASU depuis 3 ans

Chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse. Un consultant en informatique, président de sa SASU depuis 3 ans près de Corbie, se verse 42 000 € de rémunération nette par an et perçoit 15 000 € de dividendes par an depuis 2 exercices. Pas d'autre crédit.

• Banque A, qui ne retient que la rémunération : 42 000 € × 35 % ÷ 12 = 1 225 € de mensualité maximale, soit environ 244 700 € sur 25 ans à un taux fictif de 3,5 % hors assurance.
• Banque B, qui intègre les dividendes réguliers : 57 000 € × 35 % ÷ 12 = 1 662,50 € de mensualité maximale, soit environ 332 100 € au même taux fictif et sur la même durée.

Le taux est volontairement identique dans les deux cas : l'écart vient uniquement du revenu retenu. L'assurance emprunteur, comprise dans les 35 %, réduira ces montants. Chaque banque décide de sa méthode et de sa réponse.

Les 4 erreurs à ne pas commettre

Erreur 1 : ne consulter que sa banque personnelle. Elle connaît vos flux, mais elle applique sa seule méthode de calcul. Si elle refuse ou retient un revenu bas, vous perdez du temps. Présenter le dossier à plusieurs banques dont les méthodes diffèrent évite de dépendre d'un seul retour.

Erreur 2 : verser un dividende exceptionnel juste avant la demande. La banque cherche de la régularité : un versement ponctuel est rarement retenu. Si les dividendes font partie de votre rémunération, mieux vaut les verser régulièrement sur plusieurs exercices.

Erreur 3 : baisser sa rémunération déclarée juste avant le projet sans mesurer l'effet sur le prêt. Une optimisation fiscale peut réduire le revenu retenu par la banque. Si un achat est prévu, faites le point avec votre expert-comptable sur l'effet de vos choix de rémunération sur votre capacité d'emprunt.

Erreur 4 : Négliger la présentation du dossier. Bilans, liasses fiscales, KBIS, RIB pro, prévisionnel, courrier de motivation… un dossier TNS bien construit est plus lisible.

Ma méthode pour les dossiers TNS

Sur les dossiers indépendants et auto-entrepreneurs que je traite depuis 2017, la méthode est toujours la même :

1. Analyse gratuite de vos 2-3 derniers bilans, avis d'imposition, KBIS. On regarde ce qui va être retenu par les banques et ce qui va faire tiquer.

2. Simulation de votre capacité d'emprunt selon la règle du HCSF (35 % assurance comprise, 25 ans maximum), en testant les paramètres qui varient d'une banque à l'autre : revenu retenu, prise en compte des dividendes, durée.

3. Constitution d'un dossier "TNS-ready" avec les bons documents dans le bon ordre + note d'accompagnement expliquant votre activité et votre trajectoire.

4. Présentation du dossier à plusieurs banques dont les critères correspondent à votre profil, plutôt qu'à toutes. La décision reste celle de chaque banque.

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Questions fréquentes