Ce que la banque va vraiment regarder
Contrairement à un salarié, votre revenu déclaré n'est pas votre unique variable. La banque va évaluer quatre dimensions qui pèsent chacune dans son scoring :
1. L'ancienneté de votre activité. C'est le critère numéro un. Les banques demandent en règle générale 3 bilans complets, soit environ 3 ans d'activité. Quelques établissements acceptent 2 bilans si les revenus sont en croissance ; sous 2 ans, l'obtention devient acrobatique sauf apport très conséquent (30 %+).
2. La stabilité et la tendance des revenus. Un chiffre d'affaires en croissance régulière est un gros signal positif. Une année à 45 K€, suivie d'une à 30 K€, suivie d'une à 55 K€ va inquiéter le comité crédit — même si la moyenne est correcte. La banque veut de la visibilité.
3. Le type de structure. Micro-entreprise, EI, EURL, SARL, SASU… chaque forme juridique a son mode de calcul de revenu retenu par la banque. On y revient plus bas.
4. Votre secteur d'activité. Certains secteurs sont perçus comme "à risque" (restauration, événementiel, transport) et déclenchent des décotes ou un refus. D'autres (conseil, informatique, santé, formation) sont bien reçus.
Comment votre revenu est calculé selon votre statut
Auto-entrepreneur / micro-entrepreneur. La banque prend le chiffre d'affaires déclaré, applique l'abattement forfaitaire fiscal (34 % en BNC, 50 % en BIC services, 71 % en BIC achat-revente), et retient ce revenu net imposable. Elle en fait ensuite la moyenne sur 2-3 ans.
Entreprise individuelle (EI) au réel / profession libérale (BNC déclaration contrôlée). La banque retient le bénéfice net imposable (résultat après charges) moyenné sur 2-3 ans. C'est le mode le plus favorable si vous avez des charges déductibles importantes.
Gérant majoritaire de SARL / SASU. La banque retient votre rémunération de gérance déclarée sur avis d'imposition + éventuels dividendes récurrents (si versés depuis 2-3 ans). Attention : la banque peut ajouter votre "capacité de distribution" si votre entreprise dégage un résultat non distribué régulier.
Portage salarial. Traité comme un salarié CDI par la plupart des banques, à condition d'avoir 12-18 mois d'ancienneté chez la société de portage.
Les décotes que les banques appliquent
Voici la partie qu'aucun site ne détaille et qui change tout : sur le même revenu, deux banques peuvent retenir 20 % de différence dans leur calcul de capacité d'emprunt. La décote appliquée varie de 0 % à 25 % selon la banque et le profil :
Banques "TNS-friendly" — décote 0 à 5 %. Elles prennent votre revenu quasi tel quel, appliquent leur grille standard. Représentent 4-5 banques du marché.
Banques "prudentes" — décote 10 à 15 %. Elles vont écrêter votre revenu de 10-15 % avant de calculer votre taux d'endettement.
Banques "restrictives" — décote 20 à 25 %, voire refus si moins de 3 bilans. Concerne 3-4 grandes banques historiquement frileuses.
Sur un revenu déclaré de 50 000 € par an, la différence entre une banque à 0 % et une banque à 20 % de décote peut représenter 60 000 € de capacité d'emprunt en plus ou en moins. C'est là que le courtage devient réellement rentable : savoir quelle banque va traiter votre dossier au mieux selon votre profession, votre ancienneté, votre secteur.
Cas concret : consultant freelance en SASU depuis 3 ans
Dossier réel traité en 2026 : consultant en informatique, SASU depuis 3 ans, à Corbie. Rémunération de gérance de 42 000 € brut + dividendes 15 000 €/an régulièrement versés depuis 2 ans.
Première banque consultée en direct : ne retient que la rémunération de gérance (42 K€), refuse les dividendes. Capacité proposée : 175 000 € sur 25 ans à 3,55 %. Trop faible pour son projet à 245 000 €. Dossier refusé.
Notre intervention : orientation vers une banque qui intègre les dividendes récurrents dans le calcul (57 K€ retenus). Capacité recalculée : 258 000 € sur 25 ans à 3,35 %. Dossier accepté en 4 semaines. Écart entre les deux banques sur le même dossier : 83 000 € de capacité + 0,2 point de taux.
Les 4 erreurs à ne pas commettre
Erreur 1 — Aller voir sa banque perso en premier. Elle connaît vos flux, oui, mais elle a rarement la meilleure grille TNS. Elle va vous faire perdre 3-4 semaines avant de refuser ou de proposer un taux moyen.
Erreur 2 — Sortir un maximum de dividendes juste avant le prêt. Contre-productif : la banque veut de la récurrence, pas un coup ponctuel. Il faut anticiper 24 mois à l'avance.
Erreur 3 — Réduire ses revenus déclarés pour optimiser l'impôt juste avant le projet. Ça se comprend fiscalement, mais ça se paye en capacité d'emprunt. Deux à trois années "gonflées" avant le projet immo sont un excellent investissement.
Erreur 4 — Négliger la présentation du dossier. Bilans, liasses fiscales, KBIS, RIB pro, prévisionnel, courrier de motivation… un dossier TNS bien construit passe deux fois mieux qu'un dossier salarié bâclé.
Ma méthode pour les dossiers TNS
Sur les dossiers indépendants et auto-entrepreneurs que je traite depuis 2017, la méthode est toujours la même :
1. Analyse gratuite de vos 2-3 derniers bilans, avis d'imposition, KBIS. On regarde ce qui va être retenu par les banques et ce qui va faire tiquer.
2. Simulation capacité d'emprunt en jouant sur les 3 leviers TNS : choix de la banque (décote la plus faible), inclusion optimale des dividendes, ajustement de la durée.
3. Constitution d'un dossier "TNS-ready" avec les bons documents dans le bon ordre + note d'accompagnement expliquant votre activité et votre trajectoire.
4. Mise en concurrence de 3-5 banques adaptées à votre profil (jamais toutes, on cible celles qui vont dire oui).
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Questions fréquentes
Combien d'années d'activité pour obtenir un prêt immo en indépendant ?▾
La plupart des banques exigent 3 bilans complets (soit environ 3 ans d'activité). Certaines acceptent 2 bilans si les revenus sont en croissance. Sous 2 ans, l'obtention devient très difficile sauf apport conséquent ou co-emprunteur salarié CDI.
Comment une banque calcule mes revenus si je suis auto-entrepreneur ?▾
Elle retient la moyenne du bénéfice imposable des 2 ou 3 dernières années (résultat après charges sociales et impôt forfaitaire), pas le chiffre d'affaires brut. Un abattement de 5 à 15 % peut être appliqué selon la banque et la stabilité de l'activité.
Un TNS peut-il emprunter autant qu'un salarié CDI ?▾
Oui, mais à conditions équivalentes de revenus et de stabilité, la banque appliquera souvent une décote de 5 à 20 % ou exigera un apport plus élevé. Le passage par un courtier permet de choisir la banque qui applique la plus faible décote.
Faut-il un apport plus élevé quand on est indépendant ?▾
Idéalement oui : 15 à 20 % au lieu de 10 % pour un salarié, pour rassurer le comité crédit. Sans apport, quelques banques restent ouvertes mais le taux sera moins compétitif et le dossier plus scruté.
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