Combien emprunter avec mon salaire en 2026 ?

La règle de base : le taux d'endettement de 35 %

Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques appliquent deux limites : un taux d'effort de 35 % au plus de vos revenus, et une durée de 25 ans au plus (avec une tolérance de 2 ans de différé lorsque l'entrée dans le logement est décalée, par exemple dans le neuf) (HCSF). Les 35 % comprennent l'ensemble de vos mensualités de crédits et d'assurance emprunteur (Service-Public, F16123).

Formule simple

Revenus nets mensuels × 35 %, moins vos mensualités de crédits en cours = mensualité maximale, assurance comprise

Exemple illustratif (chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse) : 2 500 € net × 0,35 = 875 € de mensualité maximale, assurance comprise, sans autre crédit.

Tableau illustratif de capacité d'emprunt par salaire

Chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse. Montants calculés avec une mensualité égale à 35 % du salaire net, sans autre crédit, à un taux fictif de 3,5 % hors assurance, arrondis à la centaine d'euros. Votre taux réel dépend de la banque, de la date et de votre dossier.

Salaire net	Mensualité max (35 %)	Emprunt sur 20 ans	Emprunt sur 25 ans
1 500 €	525 €	90 500 €	104 900 €
2 000 €	700 €	120 700 €	139 800 €
2 500 €	875 €	150 900 €	174 800 €
3 000 €	1 050 €	181 000 €	209 700 €
3 500 €	1 225 €	211 200 €	244 700 €
4 000 €	1 400 €	241 400 €	279 700 €
5 000 €	1 750 €	301 700 €	349 600 €
6 000 € (couple)	2 100 €	362 100 €	419 500 €

Chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse. L'assurance emprunteur, comprise dans les 35 %, réduit ces montants. Chaque dossier est étudié par la banque, qui décide.

5 leviers qui font varier votre capacité d'emprunt

La durée

Dans le tableau illustratif, à mensualité égale, passer de 20 à 25 ans augmente le montant empruntable d'environ 16 %, mais le coût total des intérêts augmente aussi. La durée ne peut pas dépasser 25 ans, hors tolérance de différé (HCSF).

Les crédits en cours

Leur mensualité est déduite de vos 35 %. Exemple illustratif (chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse) : un crédit auto de 200 € par mois correspond à environ 40 000 € de capacité en moins sur 25 ans, au taux fictif du tableau.

L'assurance emprunteur

Elle est comprise dans les 35 %. À garanties équivalentes, un contrat moins cher laisse plus de place à la mensualité du crédit et réduit le TAEG. Vous êtes libre de choisir votre assureur (Service-Public, F1671).

Les revenus retenus

Primes, 13e mois, revenus locatifs, pensions. Chaque banque a sa méthode (moyenne sur plusieurs années, part des loyers retenue) : justifiez ces revenus sur plusieurs années.

Les prêts aidés

PTZ, prêt Action Logement, prêt employeur peuvent compléter le financement à un coût réduit, sous conditions. Leurs échéances entrent dans le calcul du taux d'endettement comme celles de tout crédit (F16123). Pour le PTZ dans la Somme, voir notre article sur le PTZ 2026 dans les Hauts-de-France.

Exemple illustratif : un couple à Amiens

Chiffres fictifs, ni proposition de taux ni promesse. Sophie et Thomas, 30 et 32 ans, gagnent ensemble 4 200 € net par mois et remboursent un crédit auto de 180 € par mois. Ils veulent acheter un appartement à Amiens.

Avec le crédit auto en cours

Environ 245 700 €

Mensualité maximale 4 200 € × 35 % = 1 470 €, moins 180 € de crédit auto et 60 € d'assurance (hypothèse) = 1 230 € pour le prêt. Sur 25 ans, à un taux fictif de 3,5 % hors assurance.

Si le crédit auto est soldé avant la demande

Environ 281 600 €

1 470 € moins 60 € d'assurance = 1 410 € pour le prêt, dans les mêmes conditions fictives. À condition que l'épargne utilisée ne soit pas nécessaire à l'apport ou aux frais de notaire.

Ce calcul ne préjuge pas de la décision de la banque, qui étudie aussi l'apport, le reste à vivre et la gestion des comptes.

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

Mensualité maximale : revenus nets mensuels × 35 %, moins les mensualités de crédits en cours, assurance comprise. Le montant empruntable se déduit ensuite de cette mensualité, du taux et de la durée, avec la formule d'un prêt à taux fixe ou un calculateur. La banque regarde aussi l'apport, le reste à vivre et la gestion des comptes.

Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35 % ?

Exceptionnellement. Le HCSF autorise les banques à déroger aux critères de 35 % et 25 ans pour au plus 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, dont au moins 70 % réservés à l'achat d'une résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Chaque banque décide de l'usage de cette marge, dossier par dossier.

Les primes et revenus variables comptent-ils ?

Souvent, s'ils sont réguliers et justifiés sur plusieurs années. La méthode varie selon la banque : moyenne sur plusieurs années, part retenue des primes ou des loyers. Rassemblez bulletins de salaire et avis d'imposition pour les justifier.

Combien emprunter à deux avec des salaires différents ?

La banque additionne les revenus des deux emprunteurs et leurs mensualités de crédits : la règle des 35 % s'apprécie au niveau du foyer. Elle regarde aussi le reste à vivre et la répartition des charges.

Un courtier permet-il d'emprunter plus qu'en allant seul ?

La règle des 35 % et des 25 ans s'applique à toutes les banques. Le courtier présente le montage (durée, assurance, garanties) aux banques dont les critères correspondent à votre dossier, mais le montant accordé et les conditions restent décidés par la banque.

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Sources

Étude gratuite et sans engagement. Le taux et l'accord dépendent de la banque et de votre dossier.