Prêt immobilier en CDD ou intérim : ce que regardent les banques

Comment la banque voit un CDD ou une mission d'intérim

Un CDI est perçu comme plus stable qu'un contrat à durée limitée. La banque cherche donc à répondre à une question : vos revenus vont-ils continuer pendant toute la durée du prêt ? Pour un CDD ou de l'intérim, elle regarde plutôt la récurrence de l'activité que le contrat isolé.

Ce que le droit du travail encadre

• CDD : la durée maximale est en principe de 18 mois, renouvellements compris, avec des exceptions selon les cas de recours (9 ou 24 mois dans certains cas) (Service-Public, F36).
• Prime de précarité (CDD) : elle est en principe égale à 10 % de la rémunération brute totale, sauf exceptions (Service-Public, F803). Certaines banques la retraitent différemment dans le calcul des revenus.
• Intérim : à la fin de chaque mission, l'intérimaire perçoit en principe une indemnité de fin de mission (IFM) et une indemnité compensatrice de congés payés (Service-Public, F11215).

Ces indemnités font partie de vos revenus déclarés, mais leur prise en compte varie selon la banque : posez la question à votre conseiller.

Les critères que les banques examinent généralement

Il n'existe pas de barème unique. Voici les critères qui reviennent le plus souvent dans l'analyse d'un dossier. Il s'agit de pratiques générales, non de seuils garantis.

Le site du CIC rappelle que la régularité des revenus, la gestion des comptes, la capacité d'épargne et la stabilité dans un même secteur comptent parfois plus que le type de contrat. Ils évoquent aussi un apport d'environ 10 % du bien comme repère de bonne pratique : c'est une recommandation courante, pas une obligation légale.

Le rôle de la moyenne des revenus

Pour un salaire variable, la banque calcule souvent une moyenne sur plusieurs mois. Préparez donc une vue d'ensemble :

• bulletins de salaire ou relevés de missions sur la période demandée ;
• avis d'imposition des dernières années ;
• relevés de comptes montrant la régularité des versements.

Exemple illustratif (chiffres fictifs) : sur 12 mois, des revenus nets totaux de 24 000 € donnent une moyenne de 24 000 ÷ 12 = 2 000 € par mois. Si la banque retient une moyenne sur 24 mois, elle intègre aussi les périodes plus faibles ou plus fortes de l'année précédente. La méthode retenue varie selon l'établissement.

Le cadre réglementaire : les règles HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe le cadre que les banques appliquent à l'octroi de crédits immobiliers :

• taux d'effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise ;
• durée maximale de 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement quand l'entrée en jouissance du bien est décalée) ;
• une marge de flexibilité pour les banques, dans une limite fixée par le HCSF, dont une part est réservée aux primo-accédants et aux résidences principales.

Le taux d'effort correspond au rapport entre vos charges d'emprunt (mensualité et assurance) et vos revenus. Exemple illustratif : pour des revenus mensuels de 2 500 €, un taux d'effort de 35 % correspond à 2 500 × 0,35 = 875 € de charges d'emprunt maximum, assurance comprise. Ce calcul ne préjuge pas de la capacité d'emprunt retenue par une banque.

Avec des revenus variables, le calcul du taux d'effort dépend du revenu retenu par la banque. D'où l'importance de la façon dont votre dossier présente vos revenus.

Consultez aussi les garde-fous légaux du crédit immobilier (Service-Public) : délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre, offre valable au moins 30 jours, aucun versement avant l'obtention du prêt.

Cas qui passent plus facilement, cas qui bloquent

Sans promesse d'accord, voici comment les situations sont souvent lues.

Situations généralement mieux perçues

• CDD renouvelés par le même employeur sur plusieurs années.
• Intérim continu dans le même secteur, avec un employeur ou une agence identifiés.
• Contrat en cours avec une durée restante significative ou promesse d'embauche.
• Apport significatif et épargne de précaution.
• Co-emprunteur en CDI ou fonctionnaire.
• Comptes sans incident.

Situations qui peuvent bloquer

• Périodes de chômage fréquentes ou longues entre les missions.
• Changements de secteur répétés sans cohérence apparente.
• Début récent d'activité en intérim ou en CDD.
• Absence d'apport et endettement déjà élevé.
• Incidents bancaires ou inscription au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits, voir Service-Public F17608).
• Projet trop élevé par rapport aux revenus retenus.

Un refus dans une banque n'est pas définitif : les politiques varient d'un établissement à l'autre. Si vous avez déjà été refusé, notre page sur le dossier refusé explique comment analyser le motif.

Les pièces à préparer

• Pièce d'identité et justificatif de domicile.
• Contrats de travail, avenants et renouvellements (CDD) ou contrats de mission (intérim).
• Relevé de missions ou attestations d'employeurs pour l'intérim.
• Bulletins de salaire sur la période demandée (souvent 12 à 24 mois selon la banque).
• Deux à trois derniers avis d'imposition.
• Relevés de comptes récents (souvent trois mois, selon les banques).
• Tableaux d'amortissement des crédits en cours.
• Justificatifs d'apport et d'épargne.
• Compromis de vente ou promesse de vente (une fois le bien trouvé).

Plus le dossier est complet et cohérent dès le départ, moins les échanges avec la banque sont longs.

Les alternatives pour consolider le dossier

Co-emprunteur

Un co-emprunteur avec des revenus stables peut renforcer le dossier : la banque prend en compte les revenus des deux, mais les deux personnes sont engagées sur le remboursement.

Caution ou garantie adaptée

Les garanties les plus courantes sont le cautionnement, l'hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers (Service-Public). Le choix de la garantie influence le coût et la lecture du risque par la banque. Une caution familiale est possible dans certains montages, mais engage la personne qui se porte caution.

Apport et durée

Un apport plus important réduit le montant à emprunter. Une durée plus courte augmente la mensualité mais réduit le coût total des intérêts : le taux d'effort de 35 % reste la limite à respecter.

PTZ

Le prêt à taux zéro peut compléter le financement des primo-accédants, selon la zone, le type de bien et les revenus (Service-Public, F10871). Il n'est accordé que par des établissements conventionnés, en complément d'un autre prêt, sans obligation d'accord. Voir notre article sur le PTZ en Hauts-de-France.

Assurance emprunteur

Vérifiez les garanties du contrat, notamment les conditions de couverture en cas de perte d'emploi, qui varient selon les contrats.

Comment un courtier peut vous aider

Un courtier ne garantit pas un accord. Il peut, en revanche :

1. analyser votre dossier avant toute demande, pour identifier les points faibles ;
2. présenter vos revenus (moyenne, continuité, secteur) de manière claire ;
3. comparer les offres de plusieurs établissements ;
4. vous conseiller sur le montage (apport, durée, co-emprunteur, garantie, PTZ).

Selon Service-Public, la rémunération d'un courtier doit être incluse dans le coût du crédit et connue avant tout engagement.

Questions fréquentes

Sur l'apport, voir aussi le prêt immobilier sans apport.